Adásvételnél felmerülő kérdések

A legelső lépés mindig a friss, hiteles tulajdoni lap ellenőrzése kötelezettség vállalás előtt. Vételi ajánlat, vagy a vételi ajánlat keretében fizetendő bármekkora összegű letét csak a tulajdoni lap megtekintése előtt ajánlat!

A tulajdoni lapból derül ki, ha az ingatlanon jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezeti jog vagy elidegenítési és terhelési tilalom van.

Családi ház vásárlása esetén feltétlenül célszerű lekérni az ingatlan térképmásolatát is.

A szerződésben pontosan szabályozni kell a tehermentesítés menetét (pl. a vételárrészlet közvetlenül a banknak vagy a végrehajtónak megy a törlési engedélyért cserébe). Fontos, hogy az adásvételi szerződés megkötése után lehet csak nagyobb összeget fizetni az eladónak. A teher megléte esetén csak a teher törlésére elegendő összeget javasolt csak fizetni. A tehermentesítés elvégzése után kerülhet csak sor a további vételárrész megfizetésére.

Az első pénzösszeg átadásakor kulcsfontosságú a jogi megfogalmazás, mert a két fogalom teljesen mást jelent az ügylet meghiúsulás esetén:

Foglaló (általában a vételár 10%-a): Szerződésbiztosító szerepe van. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az üzlet, a foglalót elveszíti; ha az eladó hibájából, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Előleg: Nincs szankciós jellege. Bármelyik fél hibájából is bomlik fel a megállapodás, az előleg teljes összege visszajár a vevőnek.

A feleknek pontos fizetési ütemezést kell meghatározniuk, különösen, ha lakáshitel vagy CSOK / Plusz is szerepel a finanszírozásban.

Fizetési szakaszok: Pontosan rögzíteni kell az önerő, a banki hitel és az utolsó vételárrészlet megfizetésének határidejét.

Birtokbaadás: Főszabály szerint a vevő az utolsó vételárrészlet teljes kifizetésekor jogosult birtokba venni az ingatlant (kulcsátadás). A közüzemi órák leolvasása a birtokbaadási jegyzőkönyvben kell rögzíteni. A jegyzőkönyvben szereplő óraállásig az eladónak kell megfizetnie a közműdíjakat a szolgáltatónak.

Az adásvétel jelentős pluszköltségekkel jár, amelyeket meg kell osztani az eladó és a vevő között:

Vevő költségei: Az okiratszerkesztő ügyvéd munkadíja, a földhivatali eljárási díj és a vagyonszerzési illeték (alapesetben a vételár 4%-a).

Eladó költségei: A tehermentesítés díjai, az energetikai tanúsítvány elkészítése és az esetleges személyi jövedelemadó (SZJA). Ha az eladó a vásárlástól számított 5 éven belül adja el az ingatlant profitot termelve, SZJA-fizetési kötelezettsége keletkezhet.

A szavatosság – jogi nevén kellékszavatosság – érvényesítése során a vevő akkor léphet fel az eladóval szemben, ha az ingatlan a birtokbaadás pillanatában nem felelt meg a szerződésben vagy a jogszabályokban rögzített műszaki, minőségi követelményeknek.

A sikeres érvényesítéshez az alábbi 4 lépéses folyamatot és szigorú határidőket kell követni:

Amint felfedezi a hibát (pl. az első őszi esőzésnél beázik a fal, vagy kiderül, hogy a burkolat alatt teljesen elrohadtak a csövek), azt késedelem nélkül, írásban (tértivevényes ajánlott levélben vagy bizonyítható e-mailben közölni kell az eladóval. A szóban történő jelzés később nem bizonyítható!

Sürgős esetek: Ha a hiba elhárítása azonnali beavatkozást igényel (pl. csőtörés), a vevő maga is intézkedhet a javításról, de ezt is azonnal jeleznie kell az eladónak.

Ingatlanok esetében a kellékszavatossági igény a birtokbavételtől (teljesítéstől) számított 5 évig évül el. Az 5 év letelte után – főszabály szerint – már nem követelhető semmi az eladótól.

Ez a folyamat legkritikusabb pontja. A vevőnek azt kell bizonyítania, hogy a hiba oka már a birtokbaadás pillanatában is megvolt az ingatlanban, csak akkor még nem volt látható (rejtett hiba).

Magánszemélyek közötti adásvételnél: A bizonyítási teher teljesen a vevőn van. Az eladóval szembeni vitában szinte elengedhetetlen egy független igazságügyi építész- vagy ingatlanszakértő bevonása, aki hivatalos véleményben támasztja alá a hiba eredetét.

Cégtől vásárolt (pl. új építésű) ingatlan esetén: Ha Ön magánszemélyként céggel (beruházóval) szerződött, a teljesítést követő első időszakban hibás teljesítési vélelem áll fenn. Ilyenkor a cégnek kell bizonyítania, hogy a hiba a nem rendeltetésszerű használat miatt keletkezett.

A törvény meghatároz egy lépcsőzetes sorrendet, így a vevő nem választhat rögtön bármilyen szankciót a következő lépésekben:

Kijavítás: A vevő kérheti, hogy az eladó a saját költségén javítsa vagy javíttassa meg a hibát.

Árleszállítás vagy Elállás: Ha az eladó nem vállalja a javítást, vagy az objektíven nem lehetséges, a vevő kérhet arányos vételár-leszállítást (azaz visszaköveteli a javítás becsült összegét), vagy ha a hiba olyan súlyos, hogy az ingatlan lakhatatlan vagy rendeltetésszerűen használhatatlan, elállhat a szerződéstől (ilyenkor a teljes vételár visszajár az ingatlanért cserébe).